限竞房（土地出让时约束了未来价格，竞赛土地价格的项目）本来被开发商寄予厚望，既然都限制了价格，总该一抢而光回笼现金吧。但实际却往往与期望各走各路，自从本年7月份第一批产品入市以来，限竞房项目全体不温不火，鲜有日光售罄的。不仅如此，一些限竞房项目会集的区域，比如大兴、房山、昌平等地，刚上市不久的限竞房往往又要面对后续同类新产品的竞赛，不得已，这些本来现已被政府限价的一般商品房开端自动降价寻求出路，期望经过价格战来助推出售。
对此，合硕组织首席分析师郭毅通知北京青年报记者，从产品上看，现已入市的超越7000套限竞房产品同质化非常严峻，简直每个项目都是主打90平方米以下的两居或许小三居，130平方米以上的大户型无一例外都被开发商叠加地下仓储空间，成为了叠拼或许联排产品，7000多套新增房源中没有一套是大面积层改进类产品。产品的同质化，区域内限竞房项意图会集化都导致了当时商场中限竞房不温不火，出售不如预期的成果。
所以，价格战剑拔弩张。
限价基础上 限竞房又降了
“您好，考虑在房山买房吗？咱们推出了一批特价房，大户型直降50万。”不久前，北青报记者接到了房山某限竞房项意图推行电话。出售人员清晰表明，大户型有直降几十万元的特价房。其实，所谓的大户型是90平方米的三居室，特价则是在限价38994元/平方米的基础上推出的优惠活动。
作为最早入市的限竞房之一，该房山项目坐落六环外，购房者重视度有限也导致了限竞房降价被更多解读为滞销项意图偶发事件。
不过，令人意外的是，跟着更多限竞房的入市，限价基础上额定再降价竟然成了许多项意图挑选。更有一些限竞房项目不肯等出售不好再搞特价，直接在开盘伊始便宣告降价，并称之为给购房人的福利，做口碑宣扬。
大兴庞各庄的限竞房中海云筑，主打89平方米的小三居，项目还未开盘，蓄客时的出售人员就表明，最低价格36000元/平方米，而该项意图限价为每平方米42158元。这意味着这个未开盘的限竞房项目又降了6000元，89平方米的户型最低价格从375万变为320万。出售人员对此回答是：第一次开盘不做过多的媒体宣扬，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传达。
实际上，其他限竞房也在尝试用优惠来招引更多客群。
大兴亦庄的禧瑞天著项目同样是行将开盘的限竞房产品，北青报记者在售楼处了解到，将推出的3号楼、5号楼在限价52695元/平方米的基础上，优惠到49995元/平方米，单个楼栋总价只要430万元/套。
上周末刚刚开盘的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华，也都在开盘当天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但关于自身现已是限价的项目来说，总价5万多的额定优惠仍能招引不少刚需自住购房人。有意思的是，这两个项目都坐落大兴区，方位相邻，除了价格很默契地一起9.9折外，颐璟万和还特意选在周五晚上开盘，先于周六开盘的金地悦风华，以此提早截留购房人。
无论是价格战仍是提早开盘，开发商手法百出的同时也显露了限竞房不温不火的商场现状。
合硕组织供给的数据计算显现，到9月2日已有13个限竞房取证上市，限竞住所的预售套数共有7164套，占同期商品住所13375套预售总量的54%，限竞房现已成为了商场供给的主力。不仅如此，跟着取证进度的加快，估计9、10月份，限竞房新盘将更多，现在已知的包含热度较高的佑安府、和悦华玺、和悦华锦等，再加上前期开盘加推的项目，整个9月将进入限竞房比选相对会集的时期。郭毅表明，大部分的限竞房单价主力散布在4-6万元/平方米、70/90以下主力户型，大多主打89平方米小三居，总价在500万元上下，根本上谁去化好谁本年完成任务，所以项目方才会出现降价或许着急推盘的状况。
同质化严峻 新盘不是刚需小户型就是别墅
关于限竞房出售不温不火的现状，郭毅表明，在本年现已开盘的13个取证限竞房项目中，供给房源最多的为890套，最少的为246套，会集度高。比较此前一般商品房一次取证只新增100-200套的供给量来说，限竞房大批量上市，必定形成需求涣散，也形成了限竞房单次开盘去化不是很抱负。
别的，项目之间区域内的分流竞赛，进一步增加了出售的难度。从上一年开端，现在北京现已连续批了60多块限竞房供地，比如大兴亦庄、昌平北七家、房山板块都是限竞房会集区域。在这些区域，购房者有许多项目可以挑选，区域内小板块项目分流，互相的竞赛，也形成了单个项目成交没有到达预期。
从产品上来看，限竞房也存在先天性的短板。因为土地出让之初大多有70/90的规则，这意味着开发商必须把70%的部分建为90平方米以下的住所，别的30%的部分开发商为了寻求赢利，往往要向地下仓储空间动脑筋，经过开发地下面积，把剩下部分捆绑开发成叠墅或许联排别墅。
这样一来，就形成了在售和潜在供给的项目产品出现出同质化，要么就是90平方米以下的两居或许小三居，要么就是130-140平方米却配有地下仓储空间的叠拼、联排产品，商场上的购房人在很多同质化产品面前，难以找到契合自己需求的产品。
郭毅向北青报记者透露，本年上市的13个限竞房，至今还没有140平方米以上的平层的户型，超越140平方米的都是以别墅姿势产品问世。而近年来现已成为商场主力的改进购房人群，则面对着90平方米觉得太小，别墅又觉得太大的为难。郭毅表明，关于改进需求来说，首先是面积改进，然后品质改进，但从限竞房出售的主力来看，7000多套限竞房没有一套是大面积的平层，产品的短板也导致了不温不火的现状。
一些大平层的非限竞房项目则开端趁机入市争抢改进购房人。坐落京承高速沿线的尚峯壹号项目，尽管是50年产权，但以现房的姿势主推106平方米-201平方米的平层改进户型，均价45000元/平方米，填补了一些商场空白。 项目开发商担任人和裕地产营销中心总经理彭振石表明，尚峯壹号具有270°的观湖大平层、层高做到了3.5米、选用挑高7米双大堂规划，可以很好地满意当时平层改进需求房源的需求。
成交或将回归至5000套每月
尽管面对出售压力，但大批限竞房的入市仍有可能带来一个还算有温度的金九银十。郭毅表明，从限竞房全体来说，对北京商场成交量拉动仍是比较显着的。本年以来每个月的新房商品住所成交根本在1000-2000套左右，而自从限竞房入市并进入签约周期以来，7月份北京市的商品住所成交到达了2047套，8月份为3018套，出现上升趋势。
尽管单个项目成交没有预期中的售罄，对北京整个商场的成交拉动有显着提高。跟着金九银十限竞房很多入市，特别是签约周期对新房成交数据的提高效果，郭毅估计新房成交还将有大幅度地提高。
别的，郭毅也提醒道，产品短板形成了限竞房只契合当时刚需和初次改进的需求，相对有所局限性。而这类需求关于价格的敏感度比较高，跟着9、10月份更多限竞房入市，购房人会从产品、方位、价格等多方面考虑，犹疑的心态将愈加显着。这种心态简单形成限竞房成交不抱负。不过，即便如此，估计9、10月份新房商品住所的月度成交仍将回归至4000-5000套。郭毅表明，尽管不能到达万套左右的成交顶峰，但对比本年前几个月1000-2000套的成交量来说现已是显着的决心提振，还能有用缓解开发商的现金流。不过，在此之后商场中限竞房互相的竞赛也将愈加白热化。
