对于房企而言，物业是与地产开发关联最为密切的业务板块，也是近年来受到热捧的领域。2022年，在房地产市场下行、多数房企业绩下滑的情况下，物业企业（简称“物企”）虽然受到冲击，但是整体的规模和收入仍然呈现增长态势。
未来，更多的物企将摆脱对关联房企的依赖，走出一条更为独立和多元的发展路线。
近六成物企独立拓展面积占比过半
从行业整体趋势来看，2022年，受到房地产行业低谷期的影响，物企扩张增速放缓。据中指研究院统计数据显示，2022年，百强物企管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增长12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点。
从企业规模来看，头部房企中碧桂园、保利、万科的物业板块均已分拆上市且规模排名居前。根据年报数据，2022年在管规模最大的上市物业公司仍是碧桂园服务，在管面积约8.7亿平方米；其次是保利物业，在管面积约5.8亿平方米。而万物云并未披露2022年的在管面积，其2022年中报显示的在管面积数据约为8.4亿平方米。
除了依靠关联房企输血外，物企的外拓也在加强，股权合作、收并购、招投标等都是物企快速扩张规模的方式。从2022年的物企年报来看，物企正在逐步摆脱对关联方的依赖，表现为第三方独立面积的快速增长。根据亿翰智库统计，2022年已披露面积来源的物企中，有超56%的企业独立拓展面积过半，比2021年的44%增长近12个百分点。
根据亿翰智库发布的《2022年上市物企第三方面积占比TOP30》，2022年，银城生活服务第三方面积占比高达90.3%，排名第一；其次为合景悠活，第三方面积占比88.0%；紧随其后的是和泓服务，第三方面积占比83.9%；而在管规模排名靠前的雅生活服务，其第三方面积占比也高达83.0%。
此外，在管规模排名靠前的保利物业、华润万象生活、金科服务，第三方面积占比分别为61.3%、57.5%和57.3%。同时，有17家物企的第三方面积占比超过50%。
物企第三方面积的增加更有利于其走出独立行情。亿翰物研总经理邬晔表示，在房企不断爆雷的情况下，物企也受到了不同程度的影响。部分物企营收大幅下滑，更有为关联方违规提供质押的情况，这都对物企经营造成了一定程度的挑战，物企独立的重要性更加凸显。
业主增值服务逆势增长
从业务结构上来看，物企的收入包括基础物管服务、业主增值服务、非业主增值服务、商业运营服务、城市服务收入等。近年来，除了基础物管收入外，业主增值服务是物企拓展盈利渠道重点发力的方向，也是毛利率高、盈利前景看好的板块，主要包括空间运营、资产运营、生活服务。而非业主增值服务则是物企向开发商提供的协助销售服务、咨询、开办房产中介等服务。
亿翰智库指出，2022年已披露增值服务数据的44家物企总收入为265.18亿元，相较于2021年的249.77亿元增长6.2%，总营收占比达到13.1%，业主增值服务超越非业主增值服务，成为物企第二增长曲线。
具体来看，根据亿翰智库发布的《2022年上市物企业主增值服务收入TOP30》，2022年，碧桂园服务、保利物业、绿城服务的业主增值服务收入较高，分别为40.2亿元、30.6亿元和28.5亿元；雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、华润万象生活的业主增值服务收入规模均超过10亿元，分别为23.2亿元、16.9亿元、12.8亿元和12.6亿元。从增幅来看，金茂服务、招商积余、越秀服务、滨江服务等物企的业主增值服务增速加快。
从盈利能力来看，业主增值服务的毛利率虽然有所下降，但是整体维持较高水平。根据年报数据显示，2022年，非业主增值服务平均毛利率为29%，较2021年的33%下降了4个百分点；业主增值服务平均毛利率为34%，较2021年的42%下降了8个百分点。
虽然业主增值服务增速快、潜力大，但是就目前而言，基础物业管理服务收入仍然是物业企业收入的主要来源，约占总收入的63%。而头部物企的业主增值服务占比约为10%。比如，碧桂园服务、保利物业的业主增值服务收入占总收入的比重分别为9.7%、10.1%，而绿城服务业主增值服务收入占比较高，为19.2%。
目前，业主增值服务收入占比较低。那么，未来，业主增值服务收入会占据“半壁江山”吗？对此，邬晔认为，从目前的发展趋势分析，未来可能会存在个别企业的增值服务收入成为主要营收来源，但从行业宏观来看，主要营收来源依旧为基础物管收入。由于地产增量的萎缩，难以支撑非业主增值服务的持续快速增长，业主增值服务的商业模式还有待探索。
未来房企与物企“管理独立、业务共荣”
值得一提的是，即便是脱胎于地产母公司的上市物企，与关联房企仍然有着不可分割的“血肉关系”。
物企与房企的关系一般分为两类：一是与地产控股公司的“母子关系”，二是与集团实控人或者大股东的“兄弟关系”。在股权结构上，房企股权占比超过50%且拥有控制权，或者是股权占比低于50%但拥有物业公司超过50%的表决权，是物企的实际控制人，此时可以将物企业绩并表到房企年报当中。因此，对于并表房企而言，物企的收入不仅影响着关联房企的财务表现，也是“一荣共荣”的一家人。
一方面，房企的扩张可以给关联物企带来在管面积的提升；另外一方面，物企通过运营、增值服务等长期稳定的收入可以穿越市场周期，为集团整体提供稳定的现金流，两者在业务上具有互依、互补的关系。
在地产行业下行的2022年，部分爆雷的房企诸如禹洲集团、祥生地产、中南集团等，在自救中均曾出售物业公司来补血地产母公司，试图“断臂求生”。由此可见，在危急时刻，物企对于房企而言是可以救命的宝贵资产。
不过，经历了房地产行业的波动、部分房企的爆雷后，物企更加迫切地寻求独立。包括万科、华润万象生活、龙湖在内的更多头部房企将物业进行分拆单独上市，同时，物企在业务扩张时也更加注重第三方外拓面积的增长。
对于未来的发展趋势，邬晔预测称：“2023年，存量运营的长期价值逐渐被重视起来，在供给与需求端双向发力之下，房企融资环境相对宽松，资金链压力将会有所减缓。在这种情况下，物企与房企的利益输送情况或会减少，物企迎来独立发展的良好机会，这就要求物企更加依托品牌价值与强大外拓能力挖掘存量市场。”
“独立性不应该是因为非业主增值业务的下降导致的关联交易占比下降，而是企业主动变化，并且需要辩证看待物企独立，管理要独立，业务要共荣。”邬晔说。
亿翰物研对榜单做出说明：
1.时间：为2022年度，数据统计时间截至2023年4月23日。
2.企业：主营业务在中国内地开展物业服务业务，且主要以住宅社区服务费及相关增值服务收入为主要收入来源的物业企业。
3.包含部分公用事业建筑、商用、办公及酒店物业服务。
4.数据范围：只考虑披露相关数据的上市物企，不考虑未披露相关数据的上市物企。
5.数据来源：纳入研究的上市公司的年报、公告。
6.榜单数据仅做参考，亿翰物研不对引用上述数据内容所产生的直接或间接损失承担责任，最终数据以企业公告为准。
